LAUDÊMIO E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O comprador de imóveis deve tomar certos cuidados para não ter aborrecimentos e, até, prejuízos. Um cuidado especial deve nortear a aquisição quando se tratar de imóveis compreendidos na denominada “faixa de marinha”, em que é devido o Laudêmio. Este tributo incide sobre todas as transações com imóveis situados na citada faixa e o custo corresponde a cinco por cento (5%) do valor do cadastro.

Para o pagamento do Laudêmio é necessário solicitar ao SPU autorização para a transferência ao novo comprador e, após o pagamento, será expedida a respectiva certidão que autoriza a transação. Este documento será registrado na redação da escritura e a Certidão arquivada no Cartório de Notas que lavrar a escritura. O novo comprador deverá solicitar ao SPU a alteração do cadastro para que passe a constar o seu  nome como novo titular.

Pelo exposto, fica claro o seguinte: a) – o imóvel objeto da transação deve estar cadastrado no SPU em nome do vendedor; b) – após a assinatura de escritura de venda e compra, o novo titular deve apresentá-la e solicitar ao SPU a devida anotação para retificação do cadastro; c) – é esta alteração do cadastro do SPU que garante que o imóvel, atualmente, pertence ao n ovo proprietário e este poderá vendê-lo a terceiro, após o pagamento de novo Laudêmio. Não se pode confundir Laudêmio com Taxa de Ocupação. Esta é de incidência anual e será emitida em nome de quem constar no cadastro do SPU. O Laudêmio incide sobre toda a nova transação com o imóvel.

Há muitos anos, fomos procurados para intermediar a venda de um imóvel situado na “faixa de marinha”. Após pesquisa constamos que esse imóvel era objeto de dezoito (18) cessões e promessas de cessões. Sendo o Laudêmio de cinco por (5%) sobre todas as transações, esse imóvel devia, a título de Laudêmio, noventa por cento (90%) do seu valor cadastrado. Abdicamos da indicação para a intermediação.

Devemos registrar que fatos como o  noticiado acima ocorriam especialmente pela demora no curso do processo para a transferência. Era muito comum que um processo demorasse cinco (5) anos e mais dois (2) para registrar a apresentação de nova escritura. Hoje o processo de pedido de transferência, se tudo estiver correto, é, praticamente, imediato.

 

Devemos sempre constatar qual é a realidade…

A IMPORTÂNCIA DA MATRÍCULA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O profissional ligado ao mercado imobiliário e o pretendente à compra de um imóvel deve, obrigatoriamente, utilizar como primeiro instrumento de sua pesquisa da real situação do imóvel em exame a Matrícula do Registro de Imóveis. Ali estarão registrados todos os atos praticados ao longo do tempo. A publicidade dos atos praticados junto ao registro imobiliário é o espelho do imóvel e de todos os envolvidos. Poderão existir outros atos, compromissos, cessões, promessas de cessão não registrados, porém, o que valerá é o que consta da Matrícula. Na sequência deve ser examinado o Espelho do lançamento do IPTU.

Como nesta oportunidade trataremos especialmente da Matrícula Imobiliária devemos, desde logo, esclarecer a ênfase que damos. A Matrícula registra a continuidade dos atos noticiados em ordem numérica quer seja de registro ou de averbação. Isto garante saber quem é o atual proprietário e seus antecessores e quais foram os passos que levaram à situação atual do imóvel em exame.

De posse da Matrícula (atualizada) saberemos quem deve apresentar documentos pessoais, distribuição de ações, protestos, Receita Federal e os demais de praxe. Dependendo da data da última aquisição, poderá haver a necessidade de pesquisa desses itens também dos antecessores. Às vezes até mais do que um.

Este alerta de hoje pretende chamar a atenção para aqueles compradores que, até tiveram o cuidado de solicitar a assinatura de escritura pública, em cumprimento a instrumento particular ou mesmo no próprio ato da aquisição, porém, por uma questão de insuficiência de recursos no momento, deixaram o registro para mais tarde e acabaram esquecendo ao longo do tempo. E já que é alerta, devemos registrar a prática muito comum de alguns escreventes dos Cartórios de Notas que deixam de alertar para essa necessidade de registro imobiliário. Saem muito fácil. Um carimbo na capa da escritura lavrada registra: Registro pelas partes.

Parece um pouco de exagero de nossa parte levantar este problema. Porém, nos últimos sessenta dias deparamos com vários documentos sem registro e afirmativa dos proprietários de que tudo estava legal, uma vez que foram no Cartório Tal e assinaram a escritura.

Pretendemos cumprir o direito dever de divulgar e transmitir. Junte-se a nós! Questione, apresente suas dúvidas. Procuraremos indicar caminhos…

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA POR INSTRUMENTO PARTICULAR

A aquisição de um imóvel, muitas vezes, dá origem a documento por instrumento particular (compromisso de venda e compra, transferência, promessa de cessão etc). Raramente é levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A regra é que tal documento é provisório e dará origem a escritura pública. Porém, na prática, há a constatação de que nem sempre é feita a escritura pública.

Um documento por instrumento particular, não levado a registro, pode criar uma deficiência documental de difícil e cara solução, especialmente quando há a geração de sucessivos instrumentos particulares. Do compromisso inicial surgem a cessão e transferência, promessa de cessão e tantos outros. Há o perigo do extravio de um destes documentos intermediários. A morte de um dos contratantes. A ausência da continuidade documental. Temos aí o surgimento de dificuldade e o encarecimento de legalização (buscas de cópias, nem sempre com sucesso, inventários de partes envolvidas nos sucessivos documentos).

Devemos alertar que muitas vezes os documentos particulares não obedecem as regras indispensáveis. Apresentam deficiência na qualificação das partes, na especificação de prazos e formas de pagamento, o que inviabiliza o seu registro no cartório de registro de imóveis competente. Não é demais enfatizar que imóvel deve ser registrado somente no cartório de registro de imóveis. Muitas vezes há o recurso ao registro de títulos e documentos. Este apenas preservará a existência do documento, sem qualquer garantia de continuidade quanto a transação imobiliária.

Nossa recomendação é pela lavratura da competente escritura de venda e compra e o seu registro. Instrumento particular somente como ato inicial para a transação imobiliária (proposta, recibo de sinal, compromisso obedecendo todas as regras legais, para, em caso de qualquer dificuldade na lavratura da escritura, atender as exigências do registro imobiliário para o seu registro, antes da lavratura da escritura).
Não faça economia com a elaboração de documento que envolva aquisição de imóvel. A sua segurança está na documentação sadia.

Devemos registrar que as transações com financiamento imobiliário de agentes financeiros são feitas por instrumento particular, porém, por disposição legal, estes instrumentos tem força de escritura pública.
Invista na aquisição de imóveis, a única moeda forte.

Não esqueça dos documentos.

O mercado imobiliário em 2016

Foi cumprida mais uma fase de nossas vidas. Chegamos ao fim de 2015. Alguns lamentam por perdas acumuladas. Outros festejam conquistas. Haverá os indiferentes. A vida é assim mesmo. Alguns vão à luta. Outros procuram um barranco para encostar e descansar. Uns choram e outros aproveitam a oportunidade para praticar a distribuição de lenços.

Nesta oportunidade queremos apresentar uma visão positiva para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Temos plena convicção de que 2016 será um período bom. Ao longo de todos os anos vividos no mercado imobiliário e isto ocorre desde 1960, testemunhamos altos e baixos. Acreditamos no mercado imobiliário por ser o mais sólido e menos sujeito a crises políticas. Haverá ajustes? Sim. com toda a certeza! Mas os ajustes são positivos para um todo imobiliário. Sabemos que todos os momentos de muita euforia provocam distorções em qualquer atividade. O mercado imobiliário foi vítima de distorções que levaram a irrealidades, que estão estampadas por aí. Estamos no período de meditação e isto é muito bom. Da meditação vamos à atitude positiva e o mercado imobiliário ganhará com isso.

Temos uma crise política-econômica, mais política do que econômica. O imóvel, moeda forte, não derrete, não desaparece, como poderá acontecer com outros ativos econômico-financeiros. O solo que dá suporte à construção imobiliária é limitado. A atividade imobiliária é essencial para a economia. Gera emprego, agrega valor, dá segurança e felicidade ao cidadão, fonte de tributos, …, produz RIQUEZA SÓLIDA. Não é produto de gráfica ou assemelhado.

A nossa população, a atividade comercial, industrial, de serviços, investidores, precisam de imóveis. Isto dará dinâmica ao mercado imobiliário. Caberá a cada um de nós manter mentalidade positiva e ir atrás de novos negócios. Uns terão interesse ou necessidade de vender seus imóveis. Outros de comprar para sua habitação ou atividade. Os investidores por acreditarem em moeda forte e necessidade de diversificação de investimentos. No caso dos investidores devemos lembrar que, entre os investimentos, a renda de imóveis é a única que poderá ser gasta a cada mes. Mais trinta dias e novo aluguel pingará no caixa, mantendo-se a matriz ilesa. Nas aplicações financeiras a renda mensal deverá ficar agregada ao principal para manter o valor da matriz (mesmo assim, em muitos casos, defasado).

O Brasil precisa gerar riqueza. Cabe a cada um de nós fazer a sua parte. Não adianta lamentar, chorar. De forma positiva vamos ajudar a construir a nossa PÁTRIA mais Justa e Feliz.

Até a próxima oportunidade. Gratos pela sua atenção.

O DIREITO-DEVER DE COMPARECER

Desde o início desta nossa coluna temos feito referências aos direitos, aos deveres e aos direitos-deveres.

Nesta oportunidade abordaremos a vida em condomínio e as mais simples atitudes que cada um deve ter dentro da comunidade. Cada vez é maior o número de pessoas que deixaram as suas casas individuais para morarem em prédios em condomínio. Não cabe aqui analisar os motivos, que são os mais variados (praticidade, segurança, etc).

Ao optar por morar em prédio em condomínio, o cidadão deve estar ciente de seus direitos e deveres perante a comunidade condominial. Não iremos relacionar os vários itens de constantes da Convenção do Condomínio, fundamentada em legislação própria.

O nosso foco será somente a ASSEMBLÉIA GERAL DO CONDOMÍNIO. Aqui está o topo da vida em condomínio e, quase sempre, é o que recebe menor atenção de cada condômino.

Ao receberem a convocação para participarem de uma ASSEMBLÉIA GERAL, os condôminos, em sua maioria, já miram desculpas mil para não comparecerem. É o horário…, é a pauta…, é o entendimento da desnecessidade do comparecimento…, tudo será sempre a mesma coisa… e tantos outros.

Fica aqui o alerta. Diz o ditado popular que: “é o olhar do dono que  engorda o boi”; que poderá ser ampliado segundo a imaginação de cada um. A  ASSEMBLÉIA GERAL sempre foi e sempre será a oportunidade de traçar o rumo do Condomínio. A decisão dos presentes traçará os rumos a serem  seguidos. Aos ausentes restará cumprir a decisão da Assembleia. A qualidade do rumo foi determinada pela reunião dos condôminos.

O título desta coluna deve sensibilizar cada um dos condôminos. Ao receberem as convocações devem fazer um exame do que está bom e poderá ser melhorado, ou do que está ruim e precisará ser corrigido. Devem programar o comparecimento, a apresentação de sugestões, discutir propostas, ofertar a colaboração. A soma de cada uma das unidades do condomínio, representa um patrimônio de grande valor financeiro que deve ser cuidado para oferecer as melhores condições de vida em comum.

Na próxima vez, não se omita. Compareça e defenda o bem comum

A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E O DIREITO À REVISIONAL DE ALUGUEL

A programação não é muito utilizada entre nós. Somos imediatistas e, como tal, desprezamos a forma aquisitiva de um bem através de Consórcio para obter bens, sejam imóveis ou móveis. Aí, recorremos aos financiamentos para que possamos realizar nossos sonhos. O custo embutido nos financiamentos é muito alto (juros, taxas de abertura de crédito, cadastros, seguros e outros).

Fazendo um planejamento pessoal para a aquisição de bens, poderemos recorrer ao Consórcio que não tem juros embutidos e atualmente as taxas de administração praticadas pelas administradoras de consórcios são relativamente baixas. As parcelas são reajustadas uma vez por ano, por índice previamente ajustado. O Banco Central regulamenta a atividade, o que dá segurança ao consorciado.

A vantagem do financiamento está no imediatismo. Queremos adquirir um bem, vamos ao estabelecimento de crédito e logo estaremos usufruindo daquilo que almejamos. A grande desvantagem é o alto custo que pagaremos pelo financiamento e muitas vezes a prazo muito longo.

A desvantagem do Consórcio é, especialmente, não podermos prever quando iremos adquirir o que pretendemos. Para isso precisamos programar prazos, o que não estamos acostumar a fazer. A grande vantagem é o custo menor e, em geral, prazo para pagamento menor do que o do financiamento.

Fica aqui a sugestão para que seja feito planejamento e que o Consórcio seja considerado uma grande opção como formação de patrimônio.

Queremos deixar registrado que o nosso primeiro fusquinha (azul) foi adquirido através de um Consórcio. Nem precisamos oferecer garantias uma vez que foi a última quota do grupo a ser contemplada. Demorou muito, mas chegou o nosso “fusquinha azul”, com uma grande vantagem, já quitado.

Pense nisso. Programe. Coloque no seu alvo o Consórcio para bens imóveis ou para bens móveis.
Até a próxima oportunidade.

O CONSÓRCIO COMO FORMAÇÃO DE PATRIMÔNIO

A programação não é muito utilizada entre nós. Somos imediatistas e, como tal, desprezamos a forma aquisitiva de um bem através de Consórcio para obter bens, sejam imóveis ou móveis. Aí, recorremos aos financiamentos para que possamos realizar nossos sonhos. O custo embutido nos financiamentos é muito alto (juros, taxas de abertura de crédito, cadastros, seguros e outros).

Fazendo um planejamento pessoal para a aquisição de bens, poderemos recorrer ao Consórcio que não tem juros embutidos e atualmente as taxas de administração praticadas pelas administradoras de consórcios são relativamente baixas. As parcelas são reajustadas uma vez por ano, por índice previamente ajustado. O Banco Central regulamenta a atividade, o que dá segurança ao consorciado.

A vantagem do financiamento está no imediatismo. Queremos adquirir um bem, vamos ao estabelecimento de crédito e logo estaremos usufruindo daquilo que almejamos. A grande desvantagem é o alto custo que pagaremos pelo financiamento e muitas vezes a prazo muito longo.

A desvantagem do Consórcio é, especialmente, não podermos prever quando iremos adquirir o que pretendemos. Para isso precisamos programar prazos, o que não estamos acostumar a fazer. A grande vantagem é o custo menor e, em geral, prazo para pagamento menor do que o do financiamento.

Fica aqui a sugestão para que seja feito planejamento e que o Consórcio seja considerado uma grande opção como formação de patrimônio.

Queremos deixar registrado que o nosso primeiro fusquinha (azul) foi adquirido através de um Consórcio. Nem precisamos oferecer garantias uma vez que foi a última quota do grupo a ser contemplada. Demorou muito, mas chegou o nosso “fusquinha azul”, com uma grande vantagem, já quitado.

Pense nisso. Programe. Coloque no seu alvo o Consórcio para bens imóveis ou para bens móveis.
Até a próxima oportunidade.

A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E O DIREITO À REVISIONAL DE ALUGUEL

Em matéria de locação temos o direito à Revisional do valor do aluguel. Abrange alocação residencial e não residencial. Poderão comparecer no Polo Ativo tanto os Locadores quanto os Locatários. Igualmente poderão comparecer no polo passivo tanto os Locadores quanto os Locatários. A Revisional do valor do aluguel pode ser positiva ou Negativa. Isto é, poder ter por meta o aumento ou a redução do valor locativo. No primeiro caso os Locadores comparecerão no polo ativo e os Locatários no polo passivo. No segundo caso teremos os Locatários no polo ativo e os Locadores no polo passivo.

Há uma regra fundamental para a Revisional do valor do aluguel: Vigência da Locação há mais de tres (03) anos quando para a primeira revisional e para as seguintes revisionais devem ter decorridos tres (03) anos da anterior. Melhor esclarecendo a Revisional é possível a cada decurso de tres (03) anos da locação.

Também devemos deixar bem claro que a Revisional do aluguel nada tem a ver com as atualizações periódicas do valor locatício, o que, atualmente, acontece a cada doze (12) meses decorridos.

Os Locadores comparecerão no polo ativo e os Locatários no polo passivo quando o aluguel no decorrer do tempo ficou defasado. Isto poderá ocorrer quando existe inflação alta e as autoridades, até para controlar a inflação, fixam valores de atualização em índices mais baixos. Poderá dar margem ao pedido de Revisional positiva quando o imóvel estiver em local que teve alta valorização. De qualquer forma a Revisional positiva terá sempre como meta o aumento do valor locativo vigente naquele momento.

Os Locatários poderão comparecer no polo ativo e os Locadores no polo passivo, quando a meta é reduzir o valor do aluguel então vigente. Como fundamentos poderemos ter, entre outros, a degradação do local do imóvel, a perda de qualidade da atividade.

Justificando a defesa do princípio de parceria em matéria de Locação, que já apresentamos em outras oportunidades, recomendamos a negociação amigável. Haverá melhor entendimento entre as partes e as despesas serão menores, por serem evitados avaliações e custos de processos revisionais.

Não há prazos máximos para o exercício da Revisional. Porém, o valor da revisional de aluguel somente ocorrerá a partir do exercício do direito. Não haverá período de compensação quando o pedido for feito além de tres (03) anos de vigência ou da última revisional. Deve ser respeitado o prazo mínimo da última revisional, ou seja, tres (03) anos, para exercer tal direito.

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA E ALGUMAS DICAS DE SEGURANÇA NA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL

O candidato à aquisição de um imóvel deve tomar alguns cuidados com a análise dos documentos pessoais do vendedor e da propriedade pretendida. É recomendável que haja a assistência de um corretor de imóveis ou de outro profissional especializado. Documentação deficiente representa transtornos de vários graus e, também, prejuízos financeiros.

Documentos em ordem, adequação do imóvel pretendido para o fim a que se destina (uso residencial ou não residencial), viabilidade financeira, inclusive para pagamento das despesas decorrentes etc, é hora de concluir a transação imobiliária. Este é um momento muito importante para que haja tranquilidade do novo proprietário. Se houver financiamento imobiliário através de agente financeiro, o próprio estabelecimento de crédito tomará os cuidados necessários para a liberação do financiamento e pagamento ao vendedor.

Quando temos a venda direta com pagamento do preço à vista ou parcelamento particular, o cuidado deve ser redobrado. Deve ser lavrada e assinada escritura de venda e compra, para pagamento à vista, ou compromisso de venda e compra, promessa de venda e compra, cessão ou promessa de cessão, quando depende cumprimento futuro, inclusive de pagamento do saldo do preço. Toda a transação imobiliária está sujeita ao pagamento de ITBI, emolumentos de Cartório de Notas e Registro de Imóveis. É neste momento que surge a tentação da economia, como, por exemplo, deixar o registro para outra oportunidade. Este expediente não deve ser utilizado. Há o ditado popular que diz: “só é proprietário quem registra”. E, creia, não é somente ditado popular é a pura realidade.

As informações sobre a documentação são resumidas, mas poderão ser aprofundadas ou especificas se isto for do interesse dos nossos seguidores. Tragam vossas dúvidas. Elas serão analisadas e respondidas.
Também de forma resumida levantamos a necessidade de alguns cuidados na utilização do imóvel, particularmente o residencial. É grande o número de acidentes envolvendo, em especial, crianças e idosos, que ocorrem nas residências. Cabe lembrar acesso fácil a fogões e objetos pequenos ao alcance de crianças. Para os idosos devem ser evitados pisos escorregadios, tapetes. Quanto à segurança do imóvel, observar sempre movimentações nas proximidades. No item sustentabilidade observar economia no consumo de água e de energia elétrica, reciclagem, destino correto de resíduos.

Aquisição saudável do imóvel e uso correto fazem parte da segurança e tranquilidade, evitam o estresse, economizando energia humana e o Planeta agradece!

LONGEVIDADE E O CUSTO DO PEDÁGIO

O ser humano está vivendo cada vez mais e, o que é muito bom, com melhor qualidade de vida. Há necessidade de avaliar que toda a ação tem como contra partida uma reação. Vamos viver mais, teremos melhores condições de vida, porém, por certo o pagamento que iremos pagar de pedágio será cada vez maior. Temos o dever de planejar a nossa vida. E aqui vamos falar de um planejamento econômico financeiro.

O poder público, apesar de cada vez mais perdulário, tem sido obrigado a atender cada

cidadão no atendimento a condições básicas. A cobrança através de movimentos populares e de classe têm conquistado alguma vitórias. É uma ampliação, apesar de qualidade baixa, dos serviços médicos; uma protelação no reajuste de tarifas de transporte e outras. Porém, há limites para o atendimento de necessidades do cidadão. É o caso da previdência social. Quando um país é de jovens, maior é o número de segurados da previdência. Com a maior longevidade o número de contribuintes diminui proporcionalmente. Entre nós a situação é mais agravada com o caixa único da previdência que beneficia o setor público e penaliza o contribuinte da iniciativa privada. Este paga durante mais tempo e vai receber uma aposentadoria proporcional. O contribuinte do poder público paga muito menos e por menor tempo e terá uma aposentadoria integral, ou seja, receberá o valor do que recebia na ativa. Esta situação é insustentável e, por isso, o cidadão comum não pode contar com os proventos de sua aposentadoria para custear também o maior pedágio.

Assim, devemos fazer um planejamento visando reserva econômico financeira para prover as necessidades no final de uma vida mais longa. Contar com a aposentadoria pública vigente é uma imprudência. Por outro lado, os filhos poderão passar fases difíceis e não poderão ajudar os pais quando estiverem velhinhos, o que provocará mais um drama nessa hora já envolvendo duas gerações.

A reserva econômico financeira poderá ser representada por patrimônio imobiliário, outros bens, caderneta de poupança, previdência privada etc. Seja qual for a modalidade o importante é que exista. Não diremos que é fácil amealhar recursos para a maior idade. Há necessidade de uma grande disciplina. Por menor que seja a economia ela deve existir em todos os meses durante os anos de nossas vidas.

Na formação de reserva tendo como ativo bens imóveis, recomendamos a alavancagem. Comece com um imóvel mais simples e mais barato e passe para outro de melhor condição e maior preço. É sabido que a família passa por fases diferentes. No início basta um pequeno imóvel. Com a vinda de filhos há necessidade de imóvel maior. Os filhos vão embora e os pais, preferencialmente, partem para imóvel menor. É nesta hora que a venda de um imóvel maior e mais caro poderá ser vendido e o produto da venda transformado em vários imóveis que poderão gerar renda para a sobrevida.

Vários são os ativos que poderão formar um patrimônio componente da reserva econômico financeira. Entre eles, imóveis, aplicações financeiras, previdência privada, consórcios e outros.
Nesta oportunidade o nosso intuito foi apenas alertar para a realidade que aí está. Estaremos sempre à disposição para análises individuais. Juntos chegaremos lá. Este é o nosso desejo que transformamos em missão.